ההבדל בין קרקע ומקרקעין

זמן רב תר שמעון אחר דירה כלבבו, ולבסוף מצא דירה נחמדה בקומה ראשונה, הגובלת בגן ציבורי רחב ידיים ונעים למראה.

והנה לא חלף זמן רב, הגיעו דחפורים לשטח הגן, והרסו את הגן. למגינת ליבו ראה שמעון בניין רב קומות נבנה על הריסות הגן. רק בשלב זה התברר לשמעון, כי באזור חלה תוכנית מיתאר, המאפשרת את השינויים התיכנוניים האמורים.

מה יעשה שמעון? האם זכאי שמעון לפיצוי כולשהו?

סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה – 1965 קובע כדלקמן:

"נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

סעיף 200 לחוק אינו אלא סעיף הפוטר את הועדה המקומית מתשלום פיצויים בהתקיים מספר תנאים, וזו לשונו:

"לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין ואין זה מן הצדק לשלם פיצויים.."

(הדגשות שלי. ס.ב.ד.)

תחילה חייב שמעון לבחון האם נפגעו מקרקעיו כאמור בסעיף 197 לחוק, דהינו: האם נגרמה לדירתו ירידת ערך עקב התוכנית הפוגעת, וזאת יעשה על ידי קבלת חוות דעת שמאית.

נראה כי כאשר מדובר בירידת ערך של ממש (העוברת את תחום הסביר) אין מחלוקת כי שמעון יהיה זכאי לתשלום פיצויים.

השאלה מתעוררת ביתר שאת כאשר מדובר בפגיעה קלה, אשר אינה עוברת את תחום הסביר. האם במקרה זה לא יהיה שמעון זכאי לפיצוי, וזאת לאור האמור בסעיף 200 לחוק?

לאחרונה נדונה הסוגיה בועדת ערר מחוז חיפה (ערר 40/05), כאשר הועדה המקומית טענה לפטור מתשלום פיצויים. על כך השיבו העוררים, כי מאחר ומדובר בפגיעה בדירות מגורים – לא ניתן לטעון לפטור מתשלום פיצויים,  וזאת לאור לשונו של סעיף 200 לחוק, אשר דן ב"קרקע" דווקא ולא ב"מקרקעין". בעוד אשר קרקע הינה שטח בלתי בנוי, הרי מקרקעין כוללים גם את כל הבנוי וכל הנטוע עליה, וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע. מאחר ופגיעה בדירה הינה פגיעה במקרקעין ולא בקרקע – יחול עליה סעיף 197 לחוק, המאפשר תשלום פיצוי עקב פגיעה במקרקעין, אולם לא יחול בנדון סעיף 200 לחוק, המתייחס לקרקע בלבד.

מסתבר, כי טענה זו, חרף פשטותה, לא נדונה עד כה, וועדות הערר נהגו לבחון כל מקרה ומקרה לצורך החלת הפטור שבסעיף 200 לחוק – בין אם מדובר בקרקע ובין אם מדובר במקרקעין.

ואכן, עו"ד דרור לביא –אפרת, יו"ר ועדת הערר בערר 40/05 הנ"ל ציין בהחלטתו, כי טענה זו היתה יכולה לעמוד, אלמלא הפסיקה העניפה הקיימת סביב סעיף 200 לחוק, אשר התעלמה מהאבחנה הנ"ל, ולפיכך העדיף לקבל את הערר מטעמים אחרים.

ראה דבריו של יו"ר ועדת ערר כדלקמן:

"כאמור, טענתם הראשונה של העוררים היא כי אין אפשרות להקנות את הפטור כאשר הפגיעה היא בדירות, ולא בקרקע. אכן, על פי רוב מקובלת אבחנה בין מקרקעין לקרקע… מרבית חוקים אלה מבקשים לכלול במקרקעין מקרים מעבר לקרקע בלבד, שהיא לכאורה רק השטח הבנוי. מכאן שסברת העוררים כי המחוקק בחר לציין בסעיף 200 קרקע דוקא, ולא מקרקעין, כמחיבת פרשנות לפיה אי מתן פטור במקרה של דירת מגורים, אינה בלתי סבירה כלל…כאמור, המדובר בטענה אשר לכאורה יכולה היתה לעמוד, אלמלא הפסיקה העניפה הקיימת סביב סעיף 200 לחוק לא היתה מתעלמת מהאבחנה הנ"ל… יתכן והמדובר בטעות, אולם טעות

זו אומצה לתוך הפסיקה משך שנים…"

כפי שציין יו"ר ועדת הערר עצמו, מעבר לשוני הלשוני קיים היגיון מאחורי האבחנה הנ"ל. פגיעה בקרקע ניתנת לעיתים להקטנה, על ידי תיכנון שונה, בעוד אשר פגיעה בדירות אינה ניתנת לתיקון, שכן מדובר בתיכנון אשר בוצע והסתיים.

ואנו נוסיף: גישה זו מגנה על זכות הקניין של התובע, ועולה בקנה אחד עם עקרונות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

לפיכך דעתנו היא, שאין מקום להנציח את הטעות שהשתרשה בפסיקה. סבורים אנו, שיש לפרש את סעיף  200 לחוק ככתבו וכלשונו, ולהחיל אותו רק כאשר מדובר בפגיעה בקרקע.

מכאן המסקנה המתבקשת היא, כי כאשר הפגיעה היא במקרקעין (דירות) – לא יחול כלל סעיף 200 לחוק, ואין להקנות  לועדה המקומית  פטור מתשלום פיצויים.

ערר מס' 40/05 שמעון תורג'מן ואח' נגד ועדה מקומית לתיכנון ולבניה מורדות הכרמל, ועדת ערר מחוז חיפה, החלטה מיום 21.6.2007

בשם העוררים: עו"ד סמדר בן דור. בשם המשיבה: עו"ד מיכאל סיגל