טלפון: 04-8262517

נייד: 052-8084355

תיקים בעלי חשיבות

התקבלה השגה לתכנית לשדרוג כביש בינעירוני – ותשריט התנועה תוקן לדרישתנו

תכנית תתל 38 כביש 65 תאריך שימוע 2.3.14 (המשיג: אגאבריה נידאל האני ע"י עו"ד בן דור)

מדובר בתכנית לשדרוג כביש בינעירוני. הוגש מספר רב של  השגות לועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות, ורובן נדחו.  ההשגה שהגשנו התקבלה ברובה -החוקר המליץ   לתקן את התשריט באופן שמיקום גשר הולכי רגל יהיה על פי תשריט התנועה, ולא יפגע בחנויות של הלקוח שלנו.

בימ"ש שהרשיע את האדריכל – ביטל את ההרשעה וסיים את ההליך ללא הרשעה

בית המשפט הרשיע את האדריכל באחריות לביצוע שתי קומות נוספות בבניין ללא היתר. בית המשפט פסק, כי החוק רואה באדריכל או מהנדס אחראים לביצוע עבירות בניה, בשים לב לחיוניותם של שירותיהם לתהליך הבניה, וכי חובת הפיקוח והאחריות הנגזרת ממנה, חלות לאורך כל תקופת הבניה, שראשיתה בתחילת העבודות, לאחר מתן היתר, ואחריתה בקבלתה של תעודת גמר.

לאחר הטיעונים לעונש, עתרנו לביטולה של הכרעת הדין ולענישת האדריכל ללא הרשעה. הראינו בין היתר כי קיים פער בין הפרקטיקה המקובלת ביחס לתפקידי הפיקוח והביקורת ובין הדרישות שמציב הדין כפי שפורשו בהכרעת הדין.

בית המשפט קיבל טענותנו, הורה על ביטול ההרשעה, וקבע:"בהמשך לכל האמור לעיל, הרשעתו שלהנאשם בטלה בזאת". תחת זאת האדריכל חתם על התחייבות שלא יעבור על פרק י' לחוק התכנון והבניה לפרק זמן של שנה אחת.
ראה: תו"ב 30579-03-12 בבית משפט לעניינים מקומיים בנתניה

היתר למלון במיתחם המלונאות מגדל

מדובר בפרויקט תיירות ענק המשתרע לחוף הכינרת, בשטח של כ – 52 דונם. הפרויקט הוקם בהתאמה לתכניות מיתאר ארציות ובסיוע משרד התיירות. לאחר אישור תכנית מפורטת הוגשה בקשה להיתר ובשנת 2009 ניתן היתר להקמת בית מלון במיתחם. היזמים, תושבי חוץ, החלו בביצוע העבודות בהתאם להיתר, אולם במהלך העבודות התגלו מוצגים ארכיאולוגים, ועבודת הבניה הופסקה.

היזמים רכשו שטח אדמה נוסף כדי לאפשר הקמת מלון בגודל סביר, הכינו תכנית איחוד וחלוקה והגישו בקשה להיתר תואמת תכניות מאושרות, אולם הבקשה להיתר נדחתה.

על הקשיים הבירוקרטים שנתקלו בהם היזמים התפרסמו מאמרים ב-The Marker ובמגזינים כלכליים נוספים.

כשנתיים לאחר מכן הועבר הטיפול בתיק לעו"ד סמדר בן דור, אשר הגישה שוב את הבקשה להיתר לועדת ערר מחוז צפון לפי סעיף 157 לחוק, גייסה לעניין גם את נציגי משרד התיירות, ובדיון שהתקיים בועדת ערר כחודש וחצי לאחר מכן הוחלט לאפשר מתן היתר בתנאים.

הועדה המקומית חוייבה בתשלום פיצוי בגין עיכוב במתן היתרים

השופט בדימוס דן ביין קיבל במיסגרת הליך בוררות תביעה לפיצויה של חברה קבלנית בשל נזקים כבדים שנגרמו לה עקב עיכוב ממושך במתן היתרי בניה מצד הועדה המקומית לתכנון ולבניה, וחייב את הועדה המקומית בפיצוי של למעלה מחצי מליון שקל.

על אף הפער בין יחסי הכוחות ונחיתות החברה בנגישות למידע רלבנטי, הצליחה החברה להוכיח כי הועדה המקומית גרמה לעיכובים מיותרים ושלא לצורך בטיפול בבקשותיה של החברה לקבלת היתרים.

בוטל כתב אישום למהנדס ועדה לאחר שימוע

לאחר שהתקיים שימוע בנוכחות נציגי הפרקליטות ועו"ד סמדר בן דור, חזרה בה הפרקליטות מכוונתה להגיש כתב אישום חמור נגד מהנדס ועדה מקומית. זאת לאחר שהוכן כבר כתב אישום לפיו הואשם המהנדס בעבירה חמורה של אישור היתר בניגוד לתכנית מיתאר מאושרת.

התקבלה טענת "הגנה מן הצדק"

התקבלה טענת "הגנה מן הצדק" והנאשם זוכה מכתב האישום שהוגש נגדו.

ערר 032/13 מרכז מסחר (אזו-ריט) נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה נצרת ואח'

הדפנו בהצלחה בעבודת צוות ניסיון של מתחרים מסחריים לטעון כאילו הבקשה להיתר לוקה בפגמים וכי הבניה בוצעה שלא כדין.

המרצת פתיחה 467/97 (מחוזי נצרת) קהלני נגד הועדה המקומית לתיכנון ולבניה

העותר הגיש עתירה נגד הועדה המקומית אשר דחתה בקשתו לתוספת בניה, בטענה שהמצב החוקי אינו מאפשר הקמת תוספת כמבוקש. העותר טען כי אישור כזה כבר ניתן לדיירים אחרים, ואין להפלות בינם ובינו. לדבריו, ניתן לאשר את המירפסת המבוקשת או לחלופין להרוס את המירפסות שאושרו. בעיקבות טענותנו סוכם כי הועדה המקומית תכין תוכנית נקודתית אשר תאפשר מתן היתר למירפסת העותר.

המרצת פתיחה 363/98 (מחוזי נצרת) רחום מאיר נגד הועדה המקומית לתיכנון ולבניה יזרעאלים

במקרה זה ביטל בית המשפט המחוזי בנצרת לחלוטין תנאים לתוכנית של הועדה המקומית, בעיקבות פגמים משפטיים שהצבענו עליהם.

בית המשפט קיבל עמדתנו, וציין שהועדה המקומית פעלה שלא כחוק ובחוסר תום לב כאשר מנעה קיום דיון בבקשת ההיתר בשל ליקויים לא מהותיים. כן קיבל בית המשפט עמדתנו, וקבע שהועדה המקומית לא היתה רשאית לציית להחלטת הועדה המחוזית בטרם נעשה הפירסום ברשומות.

בית המשפט הוסיף ופסק שהועדה המקומית לא הפעילה שיקול דעת ראוי, וכי גם שיקולי הועדה המחוזית היו פגומים. בית המשפט ביטל החלטת הועדה המחוזית להטיל מיגבלה על הבניה בשטחים החקלאיים על פי תוכנית ג/ , וכן ביטל החלטת הועדה לסרב ליתן היתר. בית המשפט פסק, כי על הועדה ליתן היתר לעותר.

למיטב ידיעתנו, בעיקבות פסק הדין הפיקה הועדה לקחים ובוצעו שינויים רבים.

ת.א. 453/98 (מחוזי חיפה) פירסט ואח' נגד מושב הבונים ומינהל מקרקעי ישראל

מושב הבונים סירב להכיר בזכותם של היורשים להעביר על שמם את בית המנוח. השופטת גילאור קיבלה את התביעה שהגשנו בשם היורשים, ופסקה כי התובעים (היורשים) נכנסים בנעליו של המנוח וכי על האגודה (מושב הבונים) לבחור אם לשלם ליורשים סכום כסף או להעביר את הבית על שם היורשים.

עתירה מינהלית 2141/04 (בימ"ש לענינים מינהליים חיפה) וינברגר נגד קצב

העותרת הסכימה כי השכנים החדשים יקימו חנייה בחצר הבית המשותף, אולם לאחר שהשכנים הגישו בקשה להיתר לחניה, קיבלו היתר והחלו לבצע את החניה – חזרה בה העותרת מהסכמתה שכן התברר לה שהחניה גדולת מימדים ותסתיר את חלון ביתה. בשלב זה הגיעה העותרת למשרדנו. התברר שכבר הוחל בבניה, ולכן לא היתה הועדה המקומית רשאית לבטל את ההיתר.

לפיכך בדקנו את הליך קבלת ההיתר ומצאנו כי ניתנו לגביו פרטים לא נכונים. הגשנו עתירה מינהלית למתן פסק דין המצהיר כי ההיתר ניתן שלא כדין. בית המשפט הורה לועדה המקומית, בהסכמת הצדדים, לשוב ולדון בבקשה להיתר לבניית החניה, ובכך ביטל למעשה את ההיתר.

עתירה מינהלית 4030/06 (בימ"ש לעניינים מינהליים חיפה) עתאמנה נגד ועדת ערר מחוז חיפה ואח'

המשיב ביצע חריגות בניה והוצאו נגדו צווי הריסה. אף על פי שעל השטח חל תשריט חלוקה מוסכם, הגיש המשיב תוכנית ל"חלוקה שלא בהסכמה", אשר מטרתה להסדיר את הבניה הבלתי חוקית ולזכות בשטחים אליהם פלש שלא כדין. ועדת הערר אישרה את התוכנית בהסתמך על סעיף 122 לחוק התיכנון והבניה, שעניינו: חלוקה שלא בהסכמה.

עתרנו לבית המשפט בשמו של העותר כנגד החלטה זו, בנימוק שסעיף 122 לחוק אינו מאשר "חלוקה שלא בהסכמה" בכל מקרה, אלא רק קובע מתכונת לשמירת זכויות הבעלים במיסגרת ההליך הנ"ל. לטענתנו, כדי לקבוע אם יש מקום לכוף את הצדדים לתוכנית חלוקה שלא בהסכמה יש לפרש את סעיף 122 לחוק לאור תכליתו- לתכנן שטחי קרקע ולא להסדיר עבירות בניה.
בית המשפט המחוזי קיבל את העתירה והשית על המשיב הוצאות משפט כבדות.
(על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון. הערעור התקבל)

עתירה מינהלית (נצרת) 1136/07 שפס נגד מינהל מקרקעי ישראל

לטענת העותרים התרש"צ (תוכנית שיכון ציבורי) אינה משקפת את תוכנית המיתאר שחלה במקום, וכי בוצע שינוי שלא כדין במיקום קווי המגרשים והגבולות, על מנת שמיבנה גרם המדרגות והמירפסת, אשר נבנו ללא היתר, ייכלל בשטח המשיבים.
בית המשפט קיבל טענות העותרים אותם ייצגנו, וביטל את התרש"צ.

עפ"א 14701-09-11 נסיס נגד עירית הרצליה (בימ"ש מחוזי תל אביב-יפו)
(פס"ד מיום 4.12.2011)

בית המשפט לענינים מקומיים הרצליה (השופט ד"ר אבינור), הרשיע את נסיס בביצוע עבודות בניה ללא היתר, דן אותו לקנס והורה לו להרוס את הבניה הבלתי חוקית. הגשנו בשמו של נסיס ערעור על פסק הדין בבית משפט המחוזי בתל אביב-יפו.

השופטת אביגיל כהן שדנה בערעור קיבלה את הערעור וזיכתה את נסיס על יסוד טענת "הגנה מן הצדק".

השופטת ציינה במפורש שאיננה קובעת שהבניה חוקית, אלא התנהלות העיריה, שהגישה כתב אישום בשיהוי ניכר בנסיבות העניין, עומדת בסתירה לעקרונות של צדק והגינות משפטית,

תיק 2772/95 שפס נגד בושארי (זכויות "נפגע עבירה" גם בדיני תיכנון ובניה)

שכניה של התובעת ביצעו חריגות בניה תוך שהם חוסמים את הגישה לביתה. נגד השכנים ניתנו פסקי דין שונים במישור הפלילי, אולם הם לא קיימו את פסקי הדין. הצענו לתובעת להגיש תביעה אזרחית כנגד השכנים בגין הסגת גבול, ולהסתמך לצורך כך על פסקי הדין הפליליים, אולם הועדה המקומית סירבה להעביר את פסקי הדין של השכן לעיוננו. לפיכך פנינו לבית המשפט שדן בתיק הפלילי, בבקשה קצרה לקבל את החומר בהסתמך על חוק זכויות נפגעי עבירה. בית המשפט הורה להעביר לנו את החומר, למרות שהיה מדובר בנושא תיכנוני (ולא בעבירת מין). בעיקבות פריצת דרך זו, נראה כי כל נפגע עבירה רשאי לקבל חומר על יסוד החוק הנ"ל.

מבחר עררים

ערר (חיפה) 437/97 בחוס נגד הועדה המקומית לתו"ב חיפה וחב' מגדלים (השקעות ונכסים) בע"מ

עד היום נותר שומם השטח שמאחורי המשביר לצרכן בחיפה (רחוב יונה). שטח זה נועד להקמת קניון מסחרי, ובעיקבות פעילות שלנו – הן במסגרת התנגדות לתוכנית ולאחר מכן במיסגרת ערר, עתירה מינהלית וערעור בבית המשפט העליון – התקבלו טענות מרשינו. במיסגרת הערר טענו, ששטחי החניון נקבעו על ידי מהנדס הועדה המקומית במקום על ידי מליאת הועדה כנדרש בחוק, וטענה זו התקבלה. בבית המשפט העליון התקבלה טענה נוספת, לפיה אין דין שווה בין דרישה להקלה ודרישה לשימוש חורג. כך או כך הפרויקט המתוכנן (קניון) לא יצא לפועל.

ערר (מרכז) 135/02 דרייב אנד ווש נגד הועדה המקומית לתיכנוןן ולבניה רעננה

מדובר בבעלים של רשת ארצית לשטיפת כלי רכב. הרשת התקשרה בהסכם ל -10 שנים לשכירת קרקע ברעננה, רכשה ציוד מתאים, אולם הועדה המקומית סירבה ליתן היתר לבניה.

הוכחנו, כי הועדה המקומית לא עשתה בדיקה מעמיקה ולא נועצה עם שום גורם תיכנון מקצועי. הועדה קבעה אומנם בהחלטתה כי יש צורך להתיעץ עם "יועץ תנועה", אך מעיון בפרוטוקול התברר, כי הנושא הועבר ל"ועדת תנועה". מאחר והמונח "ועדת תנועה" לא היה מוכר לנו בהקשר של היתר בניה, בדקנו את הנושא והתברר כי "ועדת תנועה" אינה אלא "רשות תימרור מקומית", האחראית לתימרור(!) ואשר הקשר היחיד שלה לבקשה היה – אביו של יו"ר רשות תימרור מקומית היה בעליו של מגרש שכן, והוא התנגד נחרצות לבניה מטעמים אישיים.
בעיקבות הערר שהגשנו ניתן היתר לבקשה.

ערר 47/06 (חיפה) בלאושטיין נגד הועדה המקומית לתיכנון ולבניה שומרון וגדי גל

במיסגרת ההחלטה בערר זה הותר לעורר להקים יחידת דיור נוספת, בניגוד לעמדת שכניו. ועדת הערר קיבלה פרשנותנו באשר למספר יחידות הדיור המותרות במגרש בהתאם לתוכנית המיתאר.

ערר 86/10 (צפון) שטיחי שומרון בע"מ נגד הועדה המקומית לתו"ב אצבע הגליל ואח'

נדחה הערר על התנגדות שהוגשה לבקשה להיתר לבניית מבנה מסחרי על מגרש בראש פינה. בין היתר התקבלה טענתנו שאין לועדת ערר סמכות להתערב בהחלטת הועדה המקומית להוסיף שטחים לפי תקנה 13(ב) לתקנות חישוב שטחים.

ערר 125/10 (חיפה) ארימוביץ נגד הועדה המקומית לתיכנון ובניה שומרון

התקבלה טענתנו שתוספת הקומה אינה מהווה תוספת של קומה מעל המותר, שכן קומת המסד אושרה כבר בהיתר המקורי, ועל כן הבניה כעת היא של קומה שניה ולא של קומה שלישית, והדבר תואם את הוראות התוכנית. אושר לעורר להקים תוספת קומה.

ערר 88/11 (חיפה) יואב רוזן נגד הועדה מקומית לתו"ב חיפה

התקבלה טענתנו שלא ניתן להקים ממ"דים בחריגה מקו בניה, כאשר מדובר בתוספת בניה חדשה על שתי קומות קיימות. כמו כן לא ניתן לאשר בקשות לדירות באזורי מגורים אם אין מספיק חניות (לא ניתן להסכים לכופר חנייה)

ערר 117/11 (מרכז) שי ורימונה נגד הועדה המקומית לתיכנון ובניה נתניה

התקבלה בקשתנו לשינוי התיכנון, והוחלט לכלול את שני חלקי המגרש בתחום התוכנית, ולקבוע תיכנון כולל חרף התנגדות היזם ותמיכת העיריה בעמדת היזם.

בוטלו חיובים בהיטל השבחה

לא ניתן לחייב ברי רשות בנחלה חקלאית בהיטל השבחה*.

עליון (רע"א 725/05) הועדה המקומית לתיכנון ולבניה שומרון ואח' נגד עוזי ושפרה בלוך

בתיק זה שינינו למעשה את הסטטוס קוו בנושא תשלום היטל השבחה לברי רשות. עד כה נהגו הרשויות לחייב ברי רשות בהיטל השבחה. בעיקבות ערעור שהגשנו קיבלו בתי המשפט עמדתנו וקבעו שלא ניתן להשית היטל השבחה על ברי רשות. מדובר בפסק דין שיש לו משמעות כספית של מאות אלפי שקלים (אם לא מיליונים), ואשר רלבנטי לגבי ועדות תיכנון בכל הארץ. כיום נמצא העניין בבית המשפט העליון, לאחר שהועדה המקומית הגישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. בשלב זה נראה כי פרשנותנו מקובלת גם על שופטי בית המשפט העליון – השופטת ביניש הורתה ליועץ המשפטי לממשלה למצוא לנושא פיתרון חקיקתי.

בית המשפט העליון מתלבט בסוגיה מספר שנים, התנהלו מספר דיונים אך טרם ניתן פסק דין בעליון*.

ערר תל-אביב 85269/12 גרינברג נגד הועדה המקומית לתו"ב תל אביב- החלטה מיום 17.1.13

בוטל לחלוטין חיוב בהיטל השבחה של כ – 350,000 ₪ .

בעיקבות נימוקי הערר יזמה הועדה המקומית תל אביב-יפו מחיקת הערר והחזר ההיטל בעיקבות מתן אישור הועדה המקומית להקלה נערכה שומה מטעם הועדה המקומית במסגרתה חויבו העוררים בהיטל השבחה על סך 343,007.5 ₪. בעקבות הערר שהגשנו קיבלה הועדה המקומית עמדתנו לפיה היה ניתן להגדיל את שטח המרתף מכוח תכנית ע-1, ולמעשה לא היה צורך בהקלה זו. הועדה השיבה לעוררים את ההיטל שכבר שולם וכן את הערבות הבנקאית שניתנה עבור יתרת ההיטל, ללא צורך בניהול הליך הערר. התשלום הוחזר, הערר נמחק וניתן לו תוקף של החלטה בתוך כחודש אחד(!) ממועד הגשת הערר.

ע"א 101/207 (שלום רחובות) גליקמן נגד ועדה מקומית לתיכנון ולבניה לודים

בוטל לחלוטין חיוב בהיטל השבחה.

בתיק זה התקבל ערעור שהגשנו כנגד חבות בהיטל השבחה, בנימוק שהמערער לא היה בעלים אלא בר רשות. למעשה, בתיק זה יושמה ההלכה שנקבעה בתיק בלוך לעיל.

בש"א 162044/08 (שלום תל אביב) ראוכברגר נגד הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ר"ג

בוטל לחלוטין חיוב בהיטל השבחה.

הועדה המקומית דרשה מהמערערת תשלום נוסף של היטל השבחה, בטענה שחלה טעות בחישוב ההיטל.

ייצגנו את המערערת אשר טענה, כי הדרישה הינה בלתי חוקית בעליל הן משום שמדובר ב"שומה מוסכמת" אשר כמוה כפסק דין בפשרה אשר בוצע במלואו, והן לאור הוראת חוק התיכנון והבניה הקובע מפורשות כי "תיקון שומה לא יחול לגבי מקרקעין שבעדם שולם היטל".
הערעור התקבל.

שונות

עש"א 3604-05-12 סוננזון נגד צ'חנובר ואח' – פסק דין מיום 20.11.12:

מזגנים מרעישים – סמכות המפקחת לדון בגררא גם במיטרד

בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל את הערעור שהגשנו על החלטת המפקחת על רישום בתים משותפים, החזיר את הדיון למפקחת, והורה לה לבדוק את כל הנסיבות הכרוכות במקום הימצאם של המזגנים, לרבות הרעש שהם מקימים. זאת לאחר שהמפקחת נמנעה מלדון בשאלת הרעש הכרוכה בהפעלת מזגנים, בסברה שמדובר בעילה נזיקית שאינה בסמכותה.

עת"מ 28293-10-11 ברנשטיין ואח' נגד הועדה המחוזית לתו"ב חיפה ואח' בבית משפט מחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לענינים מנהליים – החלטה מיום 14.5.12

אין חובה להגיש תמיד בקשת רשות לערור למועצה, בטרם הגשת עתירה.

בית המשפט דחה את בקשות הועדה המחוזית והיזם לדחות על הסף את העתירה שהגשנו. לטענת הועדה והיזם, לא מוצו הליכים כנדרש, ולא הוגשה בקשת רשות לערור על החלטת הועדה המחוזית בפני המועצה הארצית.

בית המשפט קיבל עמדתנו, ולפיה העתירה כוללת טענות משפטיות מובהקות שאינן בסמכות המועצה הארצית, וכי הימנעותנו מהגשת בקשת רשות לערור לפני הגשת העתירה לבית המשפט – הינה סבירה ומובנת. הימנעות זו משרתת את האינטרס הציבורי, שכן היא מונעת סרבול ההליך המינהלי והוצאות מיותרות.

בית המשפט דחה כאמור את הבקשה לדחית העתירה על הסף, וקבע דיון בעתירה לגופה.

העתירה נדחתה.

מס' תיק חסוי, בבית משפט לענינים מקומיים בפתח תקוה, לפני כבוד השופטת שלהבת קמיר וייס – פסק דין מיום 28.6.12

מחיקת האשה מכתב האישום.

לטענת המאשימה, הנאשמים, בעל ואשתו, פעלו בניגוד לתכנית הועדה המקומית, מילאו את המרתף בחול, בנו מרתף, קירות ורצפה וכו'. הנאשמים עצרו את הבניה אולם הוגש כתב אישום חמור נגד השניים.

האשה, בעלת תפקידים ציבוריים, הגישה בעצמה בקשה ליועץ המשפטי לעיכוב הליכים כנגדה, אולם הבקשה נדחתה. אנו הגשנו בקשה למחיקת האשה מכתב האישום, וגם בקשה זו סורבה.

אולם במהלך הדיון בבית המשפט הצלחנו לשכנע את בית המשפט שהפעולות הנ"ל בוצעו בשוגג. כן הצלחנו להגיע להסדר טיעון לפיו הבעל יודה יורשע וייגזר עליו קנס של 10,000 ₪, ואילו ביחס לאשה – יפנה המאשים בבקשה לפרקליטות לצורך מחיקתה מכתב האישום.

לאור הדברים הנ"ל הורה בית המשפט על מחיקת האשה מכתב האישום, ללא צורך להמתין לעמדת הפרקליטות.

תו"ב 40522-11-10 בבית משפט לענינים מקומיים בחדרה

התקבלה בקשתו של הנאשם כי יותר לו לחזור מהודאתו מחלק מעובדות כתב האישום, בנימוק שהוא הודה בעובדות הנ"ל מחוסר הבנה של פרטי עובדות כתב האישום.

המסמכים של סמדר/אתר/פסקי דין במשרד 141023

סמדר בן דור עו"ד לתכנון ובניה משרד עורכי דין מתמחה בתכנון ובניה​
שאלות? נשמח לעזור לך!