טלפון: 04-8262517

נייד: 052-8084355

מה בין – חברה קבלנית, רוכשי הדירות התמימים, ובעלי הדירות בבנין הסמוך

תוכן עניינים
חברה קבלנית ורוכשי דירות

האם רשאית הועדה להתנות תוספת קומות בהריסת מרפסות שנבנו בהיתר?

בזמנו התקבל היתר מהועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים להקמת מירפסות בבנין בקומה א' ובכיוון מסוים. לימים ביקשה החברה היתר לבנות שתי קומות נוספות לבנין וכן לבנות מירפסות בכל אחת מיחידות הדיור.

הועדה המקומית דחתה את הבקשה וכן התנתה תוספת קומות לבניין בהריסתן של המירפסות הזיזיות שכבר נבנו על פי היתר. זאת חרף טענתה של החברה כי הדירות נרכשו על ידי צדדים שלישיים תמימים ועל כך הוגשה עתירה מנהלית.

בית המשפט לענינים מנהליים דחה את הטענה כי יש להתחשב בצדדים שלישיים תמי לב שכבר רכשו מהחברה את הדירות על המירפסות הבנויות, בנימוק שהחברה הקבלנית יכולה לוותר על תוספת הקומות המבוקשת, ומילא לא יהיה אז צורך בהריסת המירפסות הקיימות.

בניין במגרש

חברה קבלנית הקימה בנין במגרש בן 940 מ"ר בשכונת תלפיות בירושלים. החברה הקבלנית הגישה לועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים בקשה להיתר להקמת מרפסות זיזיות במסגרת תוכנית, אשר כללה נספח בינוי הכולל בתוכו את המבנה שאושר במיסגרת התוכנית המקורית. התוכנית כללה מירפסות זיזיות בקומה הראשונה, וכן מירפסות ביתר הקומות שנכללו בה.

זמן מה לאחר מכן נדונה התוכנית הנ"ל ובין התנאים להפקדה נקבע כי כל המירפסות הזיזיות היוצאות מקו הבנין – יבוטלו.

הבקשה להיתר למירפסות זיזיות שהוגשה על ידי החברה הקבלנית נדחתה על ידי הועדה המקומית. כמו כן, תוספת הקומות שאושרה לה זה מכבר באותו בנין, הותנתה על ידי הועדה בהריסה של התוספות שכבר נבנו במסגרת תוכנית מאוחרת יותר.

בנוסף על כך, נדחתה בקשתה של החברה הקבלנית לתוספת הקומה החמישית החלקית, כך שחלה פגיעה משמעותית בזכויות הבניה שלה שנבעו מאותה תוכנית.

הגשת עתירה מנהלית

הועדה המקומית סירבה לקיים דיון חוזר בנושא, ובנסיבות אלה הגישה החברה הקבלנית עתירה מנהלית (ראשונה במספר) לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לענינים מנהליים.

השופט י' עדיאל אשר דן בעתירה דחה את רוב טענותיה של החברה הקבלנית, וציין כי החלטת הועדה המקומית בענין הגבלת גובה הבניה נומקה בצורך לשמור על גובה בניה אחיד באזור, ובצורך למנוע פגיעה צפויה לדיירי הבנין הסמוך, שתתבטא בהסתרת שמש, אויר ונוף.

בית המשפט הוסיף וציין, כי ההחלטה בנוגע לביטול המירפסות הזיזיות נומקה במדיניות המתבססת על נסיון העבר המראה כי בעליהן נהגו לסגור אותן שלא כדין באופן הפוגע בחזית המבנה. כמו כן קרבתן של המירפסות לבנין הסמוך תגרום לפגיעה בדיירי אותו בנין.

בית המשפט הוסיף וציין, כי ההחלטה בנוגע לביטול המירפסות הזיזיות נומקה במדיניות המתבססת על נסיון העבר המראה כי בעליהן נהגו לסגור אותן שלא כדין באופן הפוגע בחזית המבנה. כמו כן קרבתן של המירפסות לבנין הסמוך תגרום לפגיעה בדיירי אותו בנין.

בית המשפט קבע כי ככל שהחלטת הועדה נסמכת על פגיעה צפויה בדירי הבנין הסמוך, הרי שיקול זה אינו לגיטימי עד כמה שהפגיעה שתיווצר כרוכה בחריגות בניה שנעשו בבניין הסמוך, שכן חריגות בניה אינן יכולות לשמש עילה להגבלת היתר הבניה ואין כל הצדקה להתחשב בהן.

בית המשפט הורה להחזיר את הדיון לועדה על מנת שתשקול את הבקשה להיתר בהתעלם מן השיקול בדבר פגיעה בדיירי הבנין הסמוך, ככל שהפגיעה היא באותם חלקים שנבנו בניגוד להיתר.

החלטה חוזרת

ביום 21.5.09 חזרה הועדה על החלטתה המקורית ושבה והתנתה את תוספת הקומות בבנין
הנדון באי הקמת מרפסות זיזיות כלשהן וביטול תוספת הקומה החמישית. בעיקבות החלטת בית המשפט, ציינה הועדה, שהיא לא התחשבה בפגיעה בבנין השכן, כל עוד מדובר בחלונות ובמרפסות ובחלק של החזית שנבנו בצורה לא חוקית, אבל לא כן לגבי שאר חלקי אותו בנין שהם חוקיים ותואמים את התכנון, בהם התחשבה הועדה.

החברה הקבלנית הגישה עתירה נוספת לבית המשפט המחוזי לירושלים, וטענה בין היתר כי החלטת הועדה אינה מאוזנת, וכי במסווה של טעמים תיכנוניים שבה ואישרה את ההחלטה הקודמת.

בנוסף טענה החברה הקבלנית, כי ההחלטה על הפקדת התוכנית נשוא העתירה לא הורתה כלל על הריסת המירפסות הקימות, אלא על ביטולן בתוספת הבניה המבוקשת. משהופקדה התוכנית, מבלי שהתלוותה לכך הוראה להריסת המירפסות הקימות, דרושים טעמים כבדי משקל לשם שינויה. ועוד צינה החברה הקבלנית, כי היתר הבניה ובניתן של המירפסות נעשו בהסכמתו המפורשת של סגן מתכנן המחוז דאז, מר אמנון ארבל.

צדדים שלישיים

החברה הקבלנית הוסיפה וצינה, כי הדירות הבנויות כבר נמכרו לצדדים שלישיים, ואין כל אפשרות לפגוע בזכויותיהם הקניניות, שנרכשו בתום לב, על פי תוכנית מאושרת.

בית המשפט דחה את הטענה כי יש להתחשב בצדדים שלישיים תמי לב כבר רכשו מהחברה את הדירות על המירפסות הבנויות, בנימוק שהחברה הקבלנית יכולה לוותר על תוספת הקומות המבוקשת, ומילא לא יהיה אז צורך בהריסת המירפסות הקיימות.

בית המשפט שב וקיבל את עמדתה של הועדה, וקבע שהיתר הבנייה שבידי העותרת ופרטי התוכנית אינם מחייבים את הועדה לאפשר לו את בנית המרפסות ואת תוספת הקומה החמישית, כפי שהיא תובעת.

בית המשפט הוסיף וציין כי בנייה של מרפסות זיזיות, גם ללא כל התחשבות בעברייני בנייה שבמקרה סמוכים לבנין, מהווה סטייה משמעותית מהמדיניות התכנונית וכל רשות מנהלית סבירה אמורה להמנע ממנה מתוקף תפקידה.


עת"מ 1913/09 הוריזן גולד השקעות ופיתוח (1998) בע"מ נגד הועדה המחוזית לתיכנון ולבניה ירושלים ואח';כבוד השופטת נאוה בן אור; פסק דין מיום 28.6.2010

מאמרים נוספים שעשויים לעניין אותך...