בפסק דין שניתן לאחרונה, קבע בית משפט לעניינים מינהליים שאין לקצוב בזמן את משך בנייתו של נכס לצורך הגבלת הפטור מארנונה, כל זמן שהנכס אינו ראוי למגורים ולא חלו בו שינויים פיזיים. העיקרון לפיו רשות מוסמכת לחייב נכס בארנונה רק ממועד השלמת בנייתו והיותו "בניין" אינו מותנה בכך שמשך השלמת הבניה הינו סביר.
המערערת היא חברה קבלנית שחויבה בארנונה החל משנת 2005 בגין שתי דירות דופלקס שבבעלותה. מדובר בשתי דירות שבשני בתים משותפים נפרדים בתל אביב. בנייתן של יתר הדירות בשני הבנינים הסתימה, חלקן לפני כעשר שנים ויותר, והן נמכרו. לכל אחד מהבנינים המשותפים האלה ניתנו תעודות גמר וטופס 4 עוד בשנת 1995.
אולם שתי הדירות של המערערת נמצאו בלתי ראויות למגורים וניתן להן פטור בגין "אדמה שאינה בנין". כך עד שנת 2005. בשנת 2005 החל מנהל הארנונה של עירית תל אביב לחייבן בארנונה מטעמים שונים.
ועדת הערר לעניני ארנונה כללית
המערערת הגישה ערר על החיוב בארנונה עבור השנים 2005-2007 ונדחתה על ידי ועדת הערר לעניני ארנונה כללית. הועדה קבעה שאומנם הבניה של שתי הדירות הללו לא הושלמה עד למועד של הדיון שאין בהן ריצוף, לא נבנו קירות פנימיים, וחסרים בהן פרטים פנימיים כמו מטבח, כלים סניטריים וכיו"ב. כן הודתה הועדה שאכן מדובר בשתי דירות שאינן ראויות למגורים לאור הראיות והעובדות שהוצגו בפניה. אולם חרף האמור לעיל, הועדה קבעה כי הפטור שניתן לנכסים שאינם ראויים למגורים קצוב בזמן, ולפי הפסיקה יש לקבוע כי לאחר עשר שנים מעת השלמת הבניה של הבתים המשותפים, אין עוד מקום למתן הפטור לדירות.
ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים
בעקבות החלטת הועדה הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשיבתו כבית משפט לענינים מנהליים. בית המשפט קיבל את הערעור וביטל את החלטת הועדה.
בית המשפט דן במחלוקת המרכזית שלגביה נמצאו עמדות מנוגדות בפסיקה, ובדק האם ראוי להגביל ולקצוב את זמן הפטור מארנונה, או לחילופין, לקבוע שהפטור מארנונה נקבע בהתאם למצב המתמשך של הנכס, דהינו, האם הוא ראוי או שאינו ראוי למגורים.
מהו הקריטריון הראוי לפטור מארנונה לגבי בנין שאינו ראוי למגורים הגבלת הזמן לפטור מארנונה לעומת הערכת מצב הנכס
בית המשפט ציין, כי לא ניתן למצוא פיתרון כללי שיקבע אם צריך לקצוב את זמן הפטור מארנונה, או להתעלם ממימד הזמן ולהעריך רק את מצב הנכס שבו מדובר.
היות וניתן למצוא בפסיקה את שתי הגישות המנוגדות, בית המשפט קבע שיש לאמץ בכל מקרה את הגישה המתאימה ביותר לנתונים ולעובדות שמאפיינים אותו.
מדוע לא ניתן להפוך את מה "שאינו בנין" לבנין"?
בית המשפט קבע שקציבת זמן הפטור מארנונה אינה מתאימה למקרה שלפנינו, ודחה את טענותיה השונות של ועדת הערר לעניני ארנונה כללית, אשר סברה כי ניתן היה לכאורה לעשות שימוש עתידי בדירות שאינן ראויות למגורים וכי דרישת המערערת לקבל פטור בלתי מוגבל מארנונה אינה סבירה מבחינה כלכלית ומבחינות נוספות.
בית המשפט הצביע על כך שהועדה עצמה קבעה במפורש שהדירות שבהן מדובר אינן ראויות למגורים ושלמעשה הן אינן מוגדרות אפילו כ"בנין", משום שאינן "בנויות" ואינן מתפקדות כחלק מבנין שניתן להשתמש בו. לכן, אותן טענות של הועדה סותרות את הבסיס העובדתי שהיא בעצמה הניחה לגבי המצב העובדתי של הנכס, שהוא "אינו בנין" וש"אינו ראוי לשימוש".
סוף דבר
לכאורה, ניתן לטעון שאין הצדקה לאפשר פטור מארנונה ללא הגבלת זמן, כאשר ניתן היה להשלים את הבניה ולאכלס את הדירות תוך תקופה של פחות משנה אחת. אולם מהצד השני, אין הצדקה לגבות ארנונה בעבור נכס שנקבע עובדתית ומעבר לכל ספק במשך שנים ארוכות שהוא אינו ראוי למגורים או לשימוש כאשר החוק אינו מגביל את תקופת הפטור, כל עוד מצבו נשאר כזה. בית המשפט בחר באפשרות השניה.
בית המשפט שם קץ להתימרותה של הועדה להגביל בזמן את הפטור מארנונה ללא מקור חוקי המסמיך אותה לעשות כן.
עמ"נ 143/08 רורברג קבלנות והשקעות (1963) בע"מ נגד מנהל הארנונה של עיריית תל אביב- יפו
(בבית משפט לענינים מינהליים תל אביב-יפו) – השופטת שרה גדות, פסק דין מיום 4.2.2010
